弊社が考える融資付けのポイントを説明致します。
融資付け(借換え/新規融資)においては、
- 積極的な金融機関への持ち込み
- 物件
- 個人の属性
上記3点のバランスで決まると考えており、 この点を意識して、お客様には提案をしております。
①金融機関を見つける
不動産投資ローンに対して各金融機関は取り組み方が異なります。また時期/支店によっても対応が違います。
「今月は決算期であり、融資に積極的」
「新しい支店長になり融資姿勢が変わった」
というのはよく耳にする話です。
また「あの担当者はすごい優秀で審査が通る」と担当者によって融資可否が決まるケースもあります。
融資姿勢は、金融情勢により変化するため、弊社が重要と考えている点は下記2点です。
- 定期的に金融機関と連携を取り、各金融機関と支店の状況を確認する
- 優秀な担当者と知り合う努力をする
弊社の強み
不動産投資が可能な属性の方々は優秀な方が大半ですので、能力的にはこのような行動は可能です。
ただし非常に時間を取られる作業であり、銀行の営業時間に電話をかけ続けたり、日中に面談等が必要になってきます。
弊社のサービスの強みは、
- お客様の日中の手間を削減する
- 限られた時間内に融資先と出会う可能性を高める
- よりよい条件の金融機関を紹介する
上記3点だと捉えております。
②物件に応じた金融機関と金利がある
各金融機関は好みの物件が存在します。 物件といった場合、構造によるもの、区分/分譲マンションか一棟物かどうか、耐用年数がどうかが 重要です。
構造：RCマンション | 重量鉄骨 | 木造
形態：分譲(区分)マンション | 一棟物
耐用年数：税務上の耐用年数の残存期間を融資期間が超えられるかどうか
このような各物件の性質によって相談する金融機関も異なってきます。
弊社の強み
物件に対応する融資姿勢は、金融機関によって異なりますが、支店と担当者で異なることはあまりないです。
お客様自ら金融機関に相談してもある程度の見解の取得は可能です。
従い、特に弊社だからできることは少なく「お客様が電話相談する時間を節約できる」のみがメリットです。
③属性に応じた金融機関
最後に重要な点は、お客様の属性と言われる点です。
属性といった場合、年齢、家族構成、職業(お勤め先)、 年収、資産、その他と多岐に渡ります。
＜一般的な属性とその見方＞
年齢：ローン完済時の年はいくつになるかどうか
家族構成：可処分所得はどのくらいか、離婚等のリスクはどうか（財産分与リスク)
職業：あと何年働けるか、現在の年収が今後どう変化していくか、怪しい商売をしていないか等
年収：きちんと返済ができるかどうか
資産：きちんと返済ができるかどうか
その他：コミュニケーション能力はあるか、浪費家ではないか、クレジットカードで滞納がないか等
この属性については、金融機関も明示的に開示を行わないため、お客様におかれても、「なぜか最終的に融資を断られた」 という形で顕在化することが多いです。
お客様としては、「どうせダメなら最初からはっきり言ってくれれば時間が節約できてたのに。審査時間のせいで違う銀行に打診する時間ない」となる事例も多々あります。
この事態を避けるためには、「融資担当者に十分な情報開示をした上で、本審査に入る前にきちんと融資可能性について、行内相談をしてもらう」ことが重要となります。
弊社の強み
弊社の場合は、各銀行担当者に事前にきちんと審査してもらった上での本審査を徹底しており、時間が無駄になる可能性をできるだけ低くするよう努めています。
最後に
説明が長くなりましたが、融資相談自体はそこまで難易度は高くはありません。
難しい点は、
- 時間的制約がある中で、
- 可能な限りの金融機関/支店と協議して、
- 相見積もりを取りながら、
- ベターな選択をしていくこと、
という部分です。
不動産は金額も大きく、金利/融資期間で物件保有期間のCash Flowが大きく変わってきます。
この手間を惜しみ、簡単に見つかった金融機関様から融資を受ける、事は大きな機会損失に繋がります。
不動産投資において”融資(=資金調達）”は、”物件選定”との両輪の１つです。
物件選びと同様に投資の成否を決める重要な点ですので、慎重なご判断ができると成功の確率が飛躍的に高まると考えています。
